BIM如何参与项目运营管理？无锡智慧大厦BIM运营管理案例分析

时至今日，BIM技术在国内的应用还主要局限于三阶段中的方案设计和施工建造，而对于运营管理这一方面，只能说是在建筑的某些环节上偶有尝试，大多数既不算全面也不够系统。在国内极少的实际项目中，无锡智慧大厦算是较为成功的一个案例。

智慧大厦位于江苏省无锡市惠山区的无锡0-PARK数字化智慧园区中的核心区域，整个园区由居住、办公、商业、展览、研究等诸多功能组合而成，是真正意义上的现代服务性综合体孵化园区。结束施工后已经投入使用的的智慧大厦总建筑面积超过4万平方米，位于园区内的核心办公区域。

（1）整个园区的运维意义

集众多功能于一身的智慧园区规模非常庞大，其总建筑面积超过了140万平方米，园区主要可分为4个大的区域，不同的功能和相应人群相互交流与配合的同时，也在各自内部有条不素地进行着管理。但是除此之外，在庞大的区域范围内如何进行便捷而高效的整体协调与管理，如何使得园区管理同样能够反映出现代化技术特征，成为了管理者和业主直面的新课题。

（2）基于施工图纸的模型建立

与国内绝大多数的建筑项目一样， 智慧大厦在设计之初也是通过Google Sketchup 进行外形设计与建模，再通过Auto CAD进行施工图绘制，从而顺利完成由设计到施工的一系列工作。而当需要BIM技术介入其中时，则需要将skp模型和dwg图纸作为基础，通过Revit重新进行虚拟建筑的生成，得到真正意义上完整的数字化虚拟模型。

（3）国内研发的运营系统

通过针对各种功能和不同楼层的划分归并，将信息通过Navisworks进行相关处理，最终得到nwf文件，从而将其放入由赢石咨询开发的Winstone运营系统中进行运营管理应用。Winstone 运营系统，完全由国人自主研发的基于全生命周期BIM技术的运维软件，其特点为：①体验直观：所有的可视化管理均以三维数字模型为载体进行反映，操作界面友好：②查询便捷：基于BIM技术的Revit模型包含了建筑设计到施工过程中的绝大多数信息，通过运营系统对于信息的数据化整理、重构，可便于使用者和维护者对于房间信息、设备信息等方面的查询工作：③技术革新：所有功能和设备的数据信息与数字模型中的各个单元环节完全对应，否定了图纸化信息反映的繁复与低效：④专属定制： 对于每一个独立客户，运营系统都会相应地针对其不同的功能需求组成进行专属的信息集成构架：⑤安全规范：该系统安全、稳定，完全符合国际IFC标准，基于SQL SERVER数据库的通用性，以保证其系统内部的所有数据信息的通用性和有效性。

（4）运营管理中的信息处理

基于业主希望建立数字化管理系统，进行高效的服务管理与技术展示等需求，运营管理工作从空间出租、设施管理、资产管理、能源管理和房间监控等方面开始入手并逐步扩大。

其中最主要的还是空间管理和设备管理，对于空间的管理其实就是将关于指定房间的各方面信息(如空间数据、出租信息、所有者信息等)统一进行数字化管理，便于查询、更新：而设备管理则是将关于指定设备的各方面信息(如坐标信息、属性信息、保修信息等)统一进行数字化管理，便于查询、更新和管理。

总结：无锡智慧大厦基于BIM技术的运营管理尝试，不仅提供了区别于传统管理模式的数字化管理平台，解决了现代城市发展中出现的规模庞大、功能复合的产业园区的管理难题，创造了新的价值，也使国内现有的相对落后的业主管理水平得以提高，并且为将来的智能建筑发展打下了新的基础。